Căn Hộ Hạng Sang Liên Tục Phá Đỉnh

Thời điểm đó, mức giá của căn hộ này đã phá vỡ mọi kỷ lục về giá bán của các dự án căn hộ. Nhưng hiện nay, giá của các dự án căn hộ hạng sang đã tăng hơn 2,5 lần khi tháng 3 vừa qua, trên thị trường xuất hiện một dự án căn hộ có giá bán 18.000 USD (khoảng 423 triệu đồng)/m2 .

Giới quan sát thị trường cho rằng có thể đây chưa phải là mức giá cao nhất trên thị trường, bởi sẽ có những dự án siêu sang khác đưa ra mức giá cao hơn và những vùng giá mới sẽ “phá đỉnh” của căn hộ hạng sang từ trước đến nay.

Cuối quý 1-2021, một dự án căn hộ có quy mô hơn 4.000 căn hộ tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM được chào bán ra thị trường với giá khởi điểm lên đến 18.000 USD (tương đương 423 triệu đồng)/m2. Dự án này đã gây “chấn động” thị trường bất động sản, bởi đây là mức giá bán cao nhất trong lịch sử thị trường chung cư tại TP.HCM.

Các căn hộ tại đây có giá bán dao động từ 18 đến 24 tỉ đồng mỗi căn, tùy theo diện tích. Ngoài vị trí cạnh sông, dự án này được quảng bá sẽ cung cấp nhiều tiện ích chuẩn 5 sao, mật độ cây xanh bao quanh dự án đạt 60%, mật độ xây dựng chỉ 10 căn hộ trên một sàn xây dựng và 8 thang máy một tầng, vật liệu xây dựng và nội thất cao cấp.

Dự án này đã được mở bán đợt đầu tiên tại thị trường Hong Kong trước khi được mở bán đợt thứ 2 tại Việt Nam vào tháng 5/2021.

Một chuyên gia quan sát thị trường nhận định, chính vì nguồn cung khá lớn nên chủ đầu tư đã da dạng hóa tất cả các sản phẩm của mình. Dự án có những căn hộ từ 1-3 phòng ngủ, đáp ứng được nhiều yêu cầu của các khách hàng. Người mua có thể để ở, để cho thuê hoặc để đầu tư mua đi bán lại.

Ở thời điểm hiện tại, mức giá nói trên được xem là “đỉnh” trên thị trường căn hộ tại TP.HCM. Dù vậy, giới bất động sản đang rỉ tai nhau khả năng dự án này sẽ bị soán ngôi khi một dự án nằm ngay khu tứ giác Bến Thành chính thức được công bố.

Tọa lạc ngay vị trí vàng với bốn mặt tiền đường Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành, khu căn hộ này được dự đoán sẽ có giá từ 20.000-25.000 USD/m2, tương đương khoảng 460-570 triệu đồng/m2.

Với diện tích căn hộ từ 90-275 m2, ước tính khách hàng sẽ phải chi trả hàng chục cho đến hàng trăm tỉ đồng để sở hữu một căn hộ tại đây. Nếu mức giá này chính thức được xác lập, nó sẽ phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó, trở thành dự án có giá bán cao nhất lịch sử thị trường căn hộ TP.HCM.

Trước khi dự án có mức giá cao chót vót này xuất hiện, một số dự án bất động sản hạng sang và siêu sang khác tại TP.HCM cũng được chào bán trên thị trường. Chẳng hạn như một dự án quy mô hơn 500 căn hộ trên đường Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1 của chủ đầu tư nước ngoài cũng từng gây chấn động khi được chào bán với giá lên đến 230 triệu đồng/m2.

Hay vào cuối năm 2018, thị trường căn hộ TP.HCM lần đầu xuất hiện dự án căn hộ tọa lạc tại khu lõi trung tâm quận 1 có giá bán 7.000-10.000 USD, tương đương 160-230 triệu đồng/m2.

Đến năm 2019, thành phố đông dân nhất cả nước lại có một dự án căn hộ hạng sang tọa lạc ở vị trí ven sông ngay quận 1 được chào bán với giá lên đến 334 triệu đồng/m2. Một dự án khác cũng do doanh nghiệp này phát triển trên đường Cống Quỳnh (quận 1) được công bố giá bán giai đoạn 2 vượt mức 250 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các dự án trên đều không thể triển khai do những vấn đề về pháp lý.

Điểm chung của các dự án hạng sang này đều là có vị trí đắc địa, nằm trong vùng lõi trung tâm quận 1, một số dự án khác nằm tập trung ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm - trung tâm tương lai của thành phố Thủ Đức.

Theo tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE, căn hộ hạng sang là dự án có giá bán sơ cấp trung bình trên 4.000 USD, tương đương khoảng 92 triệu đồng/m2. Báo cáo quý 1-2021 của công ty nghiên cứu thị trường này cho biết giá bán bình quân căn hộ hạng sang ở thị trường TP.HCM đạt 6.898 USD mỗi m2, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

CBRE dự báo giá căn hộ hạng sang sẽ tăng 2-7% trong năm 2021-2022 nhờ có các sản phẩm mới là nguồn cung căn hộ hạng sang có thương hiệu (branded residence) tại quận 1. Đây là sản phẩm kết hợp giữa một đơn vị phát triển bất động sản với một đơn vị có thương hiệu tốt về dịch vụ quản lý, thiết kế.

Dữ liệu mới đây của Savills cho thấy Việt Nam thuộc nhóm 10 thị trường có tốc độ tăng trưởng tốt trong lĩnh vực bất động sản hàng hiệu trên thế giới. Theo đó, ba thị trường đứng đầu toàn cầu về bất động sản hàng hiệu là Miami, Dubai và New York.

Bộ phận Nghiên cứu Savills toàn cầu ước tính, có khoảng 100 dự án nhà ở có thương hiệu được giới thiệu ra thị trường trong năm 2020. Đô thị có nhiều dự án nhà ở có thương hiệu là Miami với 32 dự án, tiếp đến là Dubai với 29 dự án và thành phố New York với 25 dự án.

Trong khi đó, Mexico, Brazil và các Tiểu Vương quốc Ả Rập là những đô thị được kỳ vọng với số lượng dự án dự kiến tăng thêm 50% so với tổng nguồn cung trong năm 2020. Việt Nam cũng là một trong các thị trường khác có tốc độ phát triển nhanh trong lĩnh vực này.

Với việc các dự án được chào sân với giá liên tục lập đỉnh, giá bất động sản hàng hiệu Việt Nam được đưa đến gần hơn với một số thị trường trong khu vực. Chẳng hạn như giá căn hộ hạng sang được quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế của các khách sạn hàng đầu như Ritz Carlton hay Four Season ở Thái vào khoảng 12.000 USD đến 14.000 USD/m2.

Tại thị trường TP.HCM, Công ty JLL phân loại dòng bất động sản hạng sang (có giá bán trên 3.500 USD/m2) hiện đang tăng trưởng nhanh chóng với hơn 7.000 căn hộ, chiếm khoảng 2% tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tính đến thời điểm quý 1/2021.

Trong khi đó, dòng bất động sản siêu sang (có giá bán trên 10.000 USD/m2) được dự báo sẽ chào đón tổng nguồn cung đạt 500-700 căn được mở bán, tất cả các dự án đều thuộc quận 1.

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL, cho biết một sản phẩm bất động sản hạng sang và siêu sang cần tập hợp đủ các yếu tố cần thiết để phục vụ những người có thu nhập cao. Các yếu tố này bao gồm: uy tín của chủ đầu tư và của thương hiệu quản lý; vị trí dự án; chất lượng xây dựng, tiện ích nội khu đa dạng, thiết kế độc đáo; nội thất sang trọng của các thương hiệu nổi tiếng. Tất cả những yếu tố này sẽ phản ánh lên tiêu chí cuối cùng là giá bán nhằm chọn lọc khách hàng tiềm năng.

“Từng hạng mục sẽ có các tiêu chuẩn đánh giá riêng để phân loại căn hộ. Theo nghiên cứu của JLL, đa số các dự án căn hộ hạng sang trở lên đều tập trung gần khu trung tâm, hoặc tọa lạc tại các khu đất vàng đối với căn hộ siêu sang tạo ra tính độc nhất cho dự án”, bà Trang chia sẻ thêm.

Quan sát sự trỗi dậy của phân khúc bất động sản trong hai năm qua, ông Đức – một nhà đầu tư chuyên nghiệp ở phân khúc bất động sản cao cấp - cho rằng thoạt nghe giá tưởng “ngáo” nhưng trên thực tế, một số dự án ở phân khúc này rất được nhà đầu tư săn đón.

“Không ít dự án vừa mở bán đã cháy hàng như trường hợp một số dự án ở khu vực Thủ Thiêm”, nhà đầu tư này cho biết.

Tuy nhiên, cũng theo ông Đức, không phải dự án nào cũng bán được hàng dù vị trí rất đẹp và được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín. Vì vậy, với những dự án có nguồn cung lớn chắc chắn là thử thách dành cho các chủ đầu tư để phát triển thành công các dự án này.

Theo bà Trang của JLL, nhóm khách hàng mục tiêu của loại hình bất động sản hạng sang và siêu sang là những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWIs). Họ thường là những người hay dịch chuyển và gọi nhiều thành phố trên thế giới là nhà.

Những cá nhân giàu có nhưng hạn hẹp thời gian, mong đợi một dịch vụ chuyên dụng, được cá nhân hóa để không chỉ nâng cao lối sống và tạo điều kiện cho các hoạt động hàng ngày mà còn phản ánh địa vị của họ. Do đó khách hàng mục tiêu không chỉ là người Việt Nam mà còn đến từ các nước và các khu vực khác.

Theo báo cáo mới nhất của Wealth-X, Việt Nam có tốc độ tăng người siêu giàu nhanh thứ 2 thế giới trong thập kỷ qua và sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Đây sẽ là nhóm khách hàng mục tiêu của loại hình sản phẩm này.

Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cũng cho biết thêm, bên cạnh giới siêu giàu trong nước, tệp khách hàng là giới siêu giàu ở các nước và khu vực khác như Singapore, Hong Kong, Trung Quốc cũng rất tiềm năng.

“Giá bất động sản hạng sang và siêu sang ở những khu vực này đã tăng lên rất cao, cao nhất có thể lên đến 250.000 đến 300.000 USD/m2. Vì thế mức giá căn hộ hạng sang tại Việt Nam tới đây (từ 16.000 USD đến 25.000 USD mỗi m2) vẫn có thể thu hút được nhóm khách hàng này”, bà Trang nhận định.

Cũng ở góc độ nghiên cứu thị trường, Savills đánh giá Thái Lan và Việt Nam đang nổi lên là các điểm đến du lịch nghỉ dưỡng phát triển và được đánh giá chạm tới nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa, hai quốc gia này tiếp tục ghi nhận tăng tưởng của nhóm người giàu trong nước, nhu cầu với mô hình Branded Residences vì thế càng mở rộng.

Đơn vị này xác nhận, các sản phẩm bất động sản hàng hiệu có giá khá cao. Tuy nhiên, giá trị mà loại hình này mang lại cũng tương xứng. Vậy nên chuẩn cao cấp hay “xa xỉ” cũng là một thách thức, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đem lại giá trị cao cấp nhất cho người mua.

Việc này tương tự như mua chiếc túi xách hàng hiệu hay nghỉ ngơi tại một khách sạn hạng sang. Giá thành của một khu nghỉ dưỡng 5 sao được quản lý bởi các nhà vận hành quốc tế sẽ đắt hơn một khách sạn 4 hay 5 sao không có tên tuổi, chất lượng trải nghiệm vì thế sẽ khác nhau. Đó chính là sự khác biệt giữa yếu tố giá cả và giá trị.

Trong một buổi họp báo mới đây, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết phân khúc nhà ở hạng sang đang thu hút được nhiều nhà đầu tư. Họ không chỉ là các nhà đầu tư mua để cho người nước ngoài thuê, mà còn để ở hoặc để cho người Việt Nam thuê lại.

“Đối với dự án hạng sang với số lượng hạn chế và thương hiệu mạnh thì các chủ sở hữu ưa thích được sinh sống tại đó để sở hữu các tiện ích”, ông Troy Griffiths cho biết.